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很多買房的人都有這樣的矛盾，一直想等房子便宜點(diǎn)再買便宜點(diǎn)再買，結(jié)果錯(cuò)過很多大行情。08年沒買、13年沒買、16年還沒買，每次想買的時(shí)候發(fā)現(xiàn)這個(gè)房價(jià)高的接受不了，一猶豫又錯(cuò)過了。手里就那么一點(diǎn)錢，幾年前還可以買個(gè)大三居現(xiàn)在東拼西湊只能買個(gè)小兩居，好問題來了，那現(xiàn)在到底該不該買？
現(xiàn)在你拼盡全力還能買上一套萬一以后房價(jià)再漲了那你可能就再也買不起了！你想扎根這個(gè)城市你必須要有房啊，孩子上學(xué)落戶什么的都需要，可另一方面呢？價(jià)格已經(jīng)這么高了 國家已經(jīng)在調(diào)控房價(jià)了，像我們義烏和很多城市都有這種調(diào)控政策比如限購、限貸、限售之類的，萬一你好不容易買了一套房結(jié)果一調(diào)控房價(jià)跌下去了，首付跌沒了不說還得咬牙還房貸，你說這事誰受的了啊。那你說出臺(tái)這種限購限貸這些政策，未來房價(jià)到底會(huì)不會(huì)跌��？能不能從這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析一下呢？這個(gè)就是我們要講的！
很多都會(huì)有這樣的錯(cuò)覺，他覺得一調(diào)控房價(jià)就會(huì)跌，其實(shí)他是完全不了解房價(jià)的成本結(jié)構(gòu)！我舉個(gè)例子，一瓶款泉水一塊錢，請問半瓶礦泉水能不能5毛錢？不能�。∫�?yàn)橛袝r(shí)候小瓶水可能更貴，因?yàn)槌杀镜拇箢^不在于水而在于那個(gè)瓶子，瓶子才貴，而那個(gè)水是不值錢的！小瓶看去水少了，但是你要單開一個(gè)生產(chǎn)線，你制作這個(gè)模具生產(chǎn)新的瓶子花的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于那個(gè)水！反映這個(gè)市場上就是正常礦泉水一瓶一塊錢，而這個(gè)小瓶可能得1塊錢以上！弄錯(cuò)了成本，不了解這個(gè)價(jià)格的組成，就不可能得出正確的結(jié)論！
房價(jià)也是！想知道他能不能跌，你就得了解它的成本結(jié)構(gòu)。我們可以先想象一個(gè)場景，假設(shè)我們直接購買這個(gè)鋼筋水泥直接雇一群人蓋房子，把這個(gè)配套都辦齊，這樣的房子一平米要多少錢呢？有一個(gè)�？紨�(shù)據(jù)，我們看下高層住宅的建造成本。它的前期工程費(fèi)15.00元/平方米、建筑成本（毛胚）是1600.00元/平方米其中土建是1345.00元/平方米，安裝是255.00元/平方米，配套費(fèi)用是191.00元/平方米其它費(fèi)用是335.90元/平方米，此外呢還有開發(fā)公司經(jīng)營管理費(fèi)80.00元/平方米，還有財(cái)務(wù)費(fèi)及稅金800.00元/平方米大概就是這些（不考慮物價(jià)材料、上漲工資上漲、土方等等）那這些合計(jì)是3021.90元/平方米，貴嗎？不貴！3000多一平米哪里貴啊，建筑成本本來是不高的，可為什么大城市房子幾萬塊錢一平米呢？因?yàn)榉績r(jià)真正的大頭在土地出讓金和稅費(fèi)！
房屋本身價(jià)格=鋼筋水泥3000.00元/平方米
有產(chǎn)權(quán)的房子價(jià)格=鋼筋水泥3000.00元/平方米+土讓金+稅費(fèi)
那么大城市有產(chǎn)權(quán)的房子價(jià)格等于=鋼筋水泥3000.00元/平方米+土讓金+稅費(fèi)+海量的剛需
大城市的房子之所以貴一方面是土地出讓金成本很高，一方面是需求旺盛，供不應(yīng)求。
那什么是土地出讓金呢？那就是開發(fā)商蓋這個(gè)房子他得有地呀，但是這個(gè)地呢到底給誰是要拍賣的，誰出價(jià)高誰就可以得到這塊地，買這塊地的錢就是土地出讓金！一般來講呢樓面價(jià)如果一萬的話售價(jià)需要2萬才能保本，也就是說房價(jià)里面一半都是土地出讓金和稅費(fèi)！好那又有人說了那既然土地出讓金拉高了房價(jià)，那降低土地出讓金不就降下來了嗎？
經(jīng)濟(jì)學(xué)上價(jià)格和成本無關(guān)，價(jià)格取決于需求，舉個(gè)例子啊 你撿到一顆10克拉鉆石，請問你會(huì)賣多少錢？你會(huì)說因?yàn)槲野讚斓模u500塊錢得了，沒人會(huì)這樣做對吧？你會(huì)先去問市場價(jià)，市場價(jià)賣多少錢你賣多少錢，哪怕這個(gè)鉆石是你白撿的！哪怕你成本是0，房子也一樣啊，哪怕土地出讓金是0，他也不會(huì)降價(jià)！對比義烏華潤土地出讓金多少他要賣多少呢？因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)根據(jù)市場來定價(jià)！很多人說土地出讓金推高了房價(jià)，實(shí)際上是弄錯(cuò)了因果！其實(shí)正是這個(gè)城市有前景 有活力，才吸引了很多人過來，才會(huì)有足夠的購房需求，才會(huì)有開發(fā)商拍地！這個(gè)土地出讓金不是政府決定的是市場定的，市場需求支撐起這么一個(gè)價(jià)格，而不是想定多少就定多少。
好，那賣地的錢又去哪里了呢？歸地方財(cái)政用于地方建設(shè)了！有了這些錢才有你看到的那些寬敞的馬路、便捷的交通、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、優(yōu)質(zhì)的教育！就當(dāng)我們深入研究了房地產(chǎn)和土地財(cái)政的本質(zhì)之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)土地財(cái)政實(shí)際上是承擔(dān)了中國改革開放初期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的第一桶金作用。當(dāng)年的一個(gè)難題就是政府沒有錢去修路修橋，沒有錢去搞這個(gè)學(xué)校醫(yī)院市政等建設(shè)，當(dāng)時(shí)就連深圳特區(qū)都是一大爛地灘涂，另外大量的人南下去廣東打工，大家也沒有地方住，國家也沒有錢去建房分配，后來有了土地財(cái)政把土地變成信用抵押品，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)融資才有了后來轟轟烈烈的城市化進(jìn)程，你可以說沒有土地財(cái)政，就幾乎沒有改革開放40多年各城市的快速發(fā)展！有了錢才更好的城市建設(shè)，才能吸引更多的人，人多了需求旺盛了，土地才能賣好的價(jià)格，這是一個(gè)完整的循環(huán)。
很多人把房價(jià)下跌想的過于簡單，你要知道很多地方一半的收入依靠土地財(cái)政，涉及路政、環(huán)衛(wèi)、教育、醫(yī)療、交通等各個(gè)環(huán)節(jié)，所以如果房價(jià)如果出現(xiàn)急跌的話土地出讓金就會(huì)出現(xiàn)問題，地方財(cái)政也會(huì)出問題，這會(huì)帶來一連串的問題，所以房價(jià)可以平、可以慢慢漲但是不能下跌，尤其是不能短期大跌，它的后果比急漲還要嚴(yán)重。急漲可以通過政策來控制，急跌的話呢就非常非常麻煩。
你比如5萬的房子突然跌到3萬會(huì)有什么后果呢？很多人就出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)了，就算他付了百分之30的首付買了房子，比如說100萬買了300萬的房子，現(xiàn)在下跌百分之30以上，100萬首付跌沒了，還欠銀行幾十萬而且每個(gè)月還要咬牙還房貸，那他會(huì)怎么辦呢？他會(huì)斷供。一斷供銀行就要拍賣房子，銀行資金就會(huì)出現(xiàn)。銀行資金一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)貸款就會(huì)受到影響，企業(yè)要是貸不到款，那么企業(yè)就可能會(huì)破產(chǎn)，員工可能就會(huì)失業(yè)，一失業(yè)就會(huì)有更多的人還不上房貸然后斷供的人就會(huì)越來越多，整個(gè)金融行業(yè)波動(dòng)就會(huì)非常非常大。
明白了這些你就會(huì)明白這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)，而不是用限購限貸讓這個(gè)房價(jià)跌，它一定尊重這個(gè)客觀規(guī)律的。我們看相關(guān)報(bào)道都說市場起決定性作用，只是說漲太快的時(shí)候會(huì)有一些干預(yù)，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上講呢，政策是可以微調(diào)細(xì)節(jié)的，但他左右不了房價(jià)的趨勢。比如說房價(jià)從一萬漲到三萬這個(gè)是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況決定的，而調(diào)控只是避免突然從一萬漲到二萬避免這種短時(shí)間大范圍的波動(dòng)，這些其實(shí)不用理論分析我們可以直接看數(shù)據(jù)，從2008年到2018年十年間多次出臺(tái)嚴(yán)格調(diào)控但卻一直都是穩(wěn)定上漲，北京從1.7W漲到均價(jià)6W 10年翻了3.5倍、上海從1.8W漲到均價(jià)5W 翻2.7倍、深圳從1.2W漲到均價(jià)5.4W 翻4.5倍，調(diào)控政策并沒有讓房價(jià)下跌，房價(jià)依然是穩(wěn)定上漲的！
很多人當(dāng)心這個(gè)限貸限購政策，其實(shí)他們是弄反了呀。限購限貸對買家是有好處的，如果沒有這個(gè)限購限貸政策，你要買房子的時(shí)候這個(gè)價(jià)錢就已經(jīng)漲的非常非常厲害，而這個(gè)政策正好臨時(shí)幫你壓了一下這個(gè)價(jià)格上漲，就像公交車到達(dá)站點(diǎn)都要停一下，讓想上車的人也上車，都可以得到城市發(fā)展帶來的紅利，不然像飛機(jī)直接飛到目的地那么你永遠(yuǎn)上不了車！這等于什么？等于變相給你一個(gè)時(shí)機(jī)啊，它給你留出了時(shí)間，留出一個(gè)窗口，讓你可以有一次低價(jià)買入的機(jī)會(huì)，你買入了之后呢房價(jià)還是要回歸經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，回歸它應(yīng)有的價(jià)位的呀，所以限購限貸等于給你一個(gè)好時(shí)機(jī)你一定要抓住這次機(jī)會(huì)，絕對不能因?yàn)檫@個(gè)限貸限購政策而不敢買。
最后你仔細(xì)觀察一下，什么樣子的城市才會(huì)有限購限貸政策呀？一二線城市�。∧切┤奈寰�城市根本就不需要限購政策的，甚至?xí)雠_(tái)限跌政策，你隨便買它的房子但是它房子會(huì)多的賣不完的！正是因?yàn)橐欢�城市房子太少、資源稀缺、地段稀缺才會(huì)導(dǎo)致買家爭地拉高價(jià)格才會(huì)限購限貸的，所以限購限貸是一個(gè)什么？是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。你不要看到這個(gè)限購限貸政策就緊張，它正是從側(cè)面說明這個(gè)城市有吸引力，才需要一些政策來壓制，才能避免這個(gè)房價(jià)短時(shí)間內(nèi)上漲過快，而這恰恰是剛需上車最好機(jī)會(huì)。但凡是有這種非常好的潛力城市，他一定會(huì)出臺(tái)一些購房門檻，而你要做的就是在這個(gè)窗口期打開的時(shí)候或者說門檻足夠低的時(shí)候趕緊抓住這個(gè)機(jī)會(huì)千萬不要等，一旦這個(gè)窗口關(guān)閉你有可能是再也沒有這次機(jī)會(huì)了。
我們看房價(jià)一定看到基本面和技術(shù)面，什么是基本面就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，土地出讓金制度、核心地段的稀缺、人口的持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)的增漲、通貨膨脹的持續(xù)這些是基本面，它確定了這個(gè)房價(jià)的大趨勢！那什么是技術(shù)面呢？就是微觀的調(diào)整，比如限購限貸、滿五唯一、滿二唯一這些調(diào)控政策，他屬于微觀波動(dòng)。技術(shù)面無論怎么調(diào)都不會(huì)改變基本面的趨勢！
最后我們總結(jié)一下一個(gè)城市只要存在這種調(diào)控政策，那就說明幾個(gè)基本的事實(shí)。第一這個(gè)城市的房價(jià)肯定還要漲，不然沒必要出調(diào)控政策呀！第二這個(gè)城市不用當(dāng)心跌，因?yàn)榉砰_調(diào)控他還會(huì)反彈。第三調(diào)控政策給你留出了一個(gè)短暫的窗口一定要把握好這個(gè)機(jī)會(huì)否則后悔莫及！
我仔細(xì)分析過義烏，義烏未來一定是一個(gè)遙不可及的城市，未來的城市能級(jí)會(huì)讓你知道什么叫城市發(fā)展！最后你買不買房和我半毛錢關(guān)系都沒有！ |
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發(fā)表于 2021-9-26 11:11:35
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