馬千里在義烏義亭鎮(zhèn)區(qū)的爛尾別墅盤有救了

佳慧

2021年10月22日，義烏法院依法裁定批準破產(chǎn)管理人提交的義烏市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、義烏市金桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、義烏市金亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《重整計劃草案》，終止重整程序。

至此，浙江省首例房企合并預(yù)重整轉(zhuǎn)重整案取得成功。

高負債導(dǎo)致“香格里拉莊園”項目爛尾



在義烏市義亭鎮(zhèn)區(qū)，銅山巖腳下、深塘水庫旁，雜草叢生的地上，矗立著一排排未完工樓房——這些房子屬于爛尾多年的“香格里拉莊園”項目。該項目是義烏市金亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、義烏市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、義烏市金桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下合稱“金城系公司）核心資產(chǎn)。

而早在2014年，金城系公司法人已因債務(wù)問題入獄，其所欠債務(wù)高達16億元，涉及債權(quán)人180余位。爛尾多年、關(guān)聯(lián)公司法人人格嚴重混同、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜等多重因素，使得爛尾工程始終無法推進。



借助預(yù)重整渠道破解爛尾僵局

依照金華中院《關(guān)于審理企業(yè)預(yù)重整案件的工作指引》的規(guī)定，債務(wù)人金城系公司以及債權(quán)人陳某某向義烏市政府提出對金城系公司合并預(yù)重整申請。經(jīng)義烏市政府授權(quán)，市住建局于2020年12月14日函告義烏法院建議啟動金城系公司合并預(yù)重整工作。

在收到預(yù)重整申請后，義烏法院十分重視該階段的工作，通過全盤摸底，獲知債務(wù)企業(yè)尚有土地使用權(quán)、在建工程、車位、商鋪等等多項資產(chǎn)。若有公司愿意加入重整計劃，完全可以做到利用現(xiàn)有基礎(chǔ)的土地使用權(quán)與在建工程進行房地產(chǎn)的開發(fā)。得到資金的注入，破產(chǎn)企業(yè)也能恢復(fù)企業(yè)生機，既能提高普通債權(quán)的清償率，同時也達到紓困救助企業(yè)的目的。

為此，法院積極借助府院聯(lián)動機制，推動成立了由市委政法委、法院、自然資源與規(guī)劃局、住建局等部門組成的工作專班，組織協(xié)調(diào)預(yù)重整的啟動、推進及投資人招募等工作。在債權(quán)人的支持，以及政府和法院的協(xié)調(diào)之下，確定通過 “‘剝離式’重整+先本后息債權(quán)清償”的方式處理該案。


在法律允許范圍內(nèi)鼓勵重整方式創(chuàng)新

在工作專班主導(dǎo)、人民法院監(jiān)督指導(dǎo)下，管理人創(chuàng)新“剝離式”重整方式將金城系公司現(xiàn)有資產(chǎn)分為2個部分，第一個部分為金城系公司“香格里拉莊園”項目地塊土地使用權(quán)及在建工程，將其作為重整資產(chǎn)出資成立全資子公司，通過競價方式遴選確定金城系公司預(yù)重整投資人，投資人支付重整投資款后取得子公司全部股權(quán)；第二個部分為除第一部分土地使用權(quán)及在建工程外的其他資產(chǎn)，不納入重整范圍，由管理人另行根據(jù)評估結(jié)果進行變現(xiàn)處置，處置所得資金用于追加分配給債權(quán)人，處置完畢后原金城系公司主體予以注銷。

通過該方式，一是保留了債務(wù)人的主要營業(yè)事務(wù)，盤活了資產(chǎn)；二是通過最高效的資產(chǎn)處置方式使得資產(chǎn)價值最大化，維護了債權(quán)人的合法權(quán)益；三是構(gòu)筑了企業(yè)風(fēng)險圍欄，減輕投資人風(fēng)險，增強了投資人參與的積極性。

歷經(jīng)數(shù)月談判，金城系公司成功引進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力500強榜單13位的旭輝集團為預(yù)重整投資人。




在法律允許范圍內(nèi)鼓勵償還方式創(chuàng)新

在預(yù)重整階段過程中，在法院監(jiān)督下，管理人在法律允許范圍內(nèi)，經(jīng)征得大部分債權(quán)人的同意后，采取了先本后息債權(quán)清償方式。即對特定財產(chǎn)享有擔(dān)保的債權(quán)、職工債權(quán)、稅費債權(quán)全額清償，然后為保障民生，優(yōu)先償還購房者本金，其次按比例對其他類型普通債權(quán)本金進行清償，在所有本金均全部清償?shù)那疤嵯�，再對未清償�(shù)睦�息部分按照本金比例進行清償。

較直接按照債權(quán)金額進行分配的一般債權(quán)清償方式而言，該方式在保障債權(quán)人權(quán)益的同時也充分發(fā)揮了預(yù)重整作用，有效縮短債務(wù)人進入破產(chǎn)重整程序后的審理時長，提高破產(chǎn)案件審理效率和破產(chǎn)重整的成功率。

金城系預(yù)重整方案、重整計劃草案獲得高票認可


得益于預(yù)重整工作的充分有效，案件進入重整程序后，進程明顯加快。

2021年7月
《金城系公司預(yù)重整方案》經(jīng)債權(quán)人分組表決，對特定財產(chǎn)享有擔(dān)保的債權(quán)、職工債權(quán)100%同意，普通債權(quán)組也達到了77.71%支持率。

2021年8月17日
金城系公司合并破產(chǎn)案預(yù)重整成功，正式進入重整程序。

2021年9月28日
經(jīng)債權(quán)人會議表決后，破產(chǎn)管理人向義烏法院申請批準該企業(yè)重整的計劃。

隨后2年內(nèi)，將在破產(chǎn)管理人的監(jiān)督下按照批準的重整計劃開展各項工作，法院也將持續(xù)關(guān)注該重整計劃的執(zhí)行。

這起重整案件的妥善解決，是在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域開展合并預(yù)重整應(yīng)用的探索創(chuàng)新，為同類型案件的審理提供了模板，也為破產(chǎn)重整模式的創(chuàng)新積累了豐富的經(jīng)驗。